第一章总则

　　第一条【目的依据】为加强我市市辖区商品房预售资金监督管理，维护当事人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》(建设部令第40号)《住房和城乡建设部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》(建房〔2022〕16号)、《四川省住房和城乡建设厅、中国人民银行成都分行、中国银保监会四川监管局关于转发〈住房和城乡建设部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见〉的通知》(川建房函〔2022〕591号)等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条【适用范围】本市市辖区行政区域内的商品房预售资金(以下简称预售资金)的收存、使用和监督管理，适用本办法。

　　第三条【部门职责】市房地产管理局(以下简称房管部门)负责制定相关政策措施，组织协调和监督预售资金监管工作，建立完善预售资金监管信息系统，具体负责市辖区商品房预售资金监督管理的日常工作。

　　中国人民银行南充市中心支行(以下简称市人民银行)负责指导商业银行做好商品房预售资金监管账户管理工作。

　　中国银行保险监督管理委员会南充监管分局(以下简称南充银保监分局)负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。

　　第四条【监管原则】预售资金监管遵循专款专户、专款专存、专款专用、节点控制、联动监管的原则。

　　第二章监管银行及监管账户

　　第五条【监管银行的选定】房管部门会同市人民银行、南充银保监分局通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。中标的商业银行，在市人民政府网站市房地产管理局频道(以下简称房管部门网站)公示。

　　房地产开发企业(以下简称开发企业)申请办理《商品房预售许可证》前，以《建设工程规划许可证》对应的商品房项目为单位，在房管部门公示的中标商业银行名录中，选择1至2家作为商品房预售资金监管银行(以下简称监管银行)。

　　第六条【监管账户】开发企业按照一次预售许可申请对应一个账户的原则开设预售资金监管账户(以下简称监管账户)。一个商品房项目可开设1至3个监管账户，地下车库(车位)应单独开设独立核算的监管账户。

　　监管账户应在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》上载明，并在商品房销售现场显著位置以及房管部门网站公示。

　　监管账户不得开设网银和自动转账业务。

　　监管账户的设立、变更、注销应向房管部门提出申请，经同意后方可办理。

　　开发企业申请开设监管账户，向房管部门提交下列资料：

　　(一)商品房预售资金监管账户开立申请书(开发企业授权委托书、经办人身份证复印件);

　　(二)监管账户未开通网银和自动转账业务的承诺书(监管银行出具);

　　(三)监管账户预留印鉴卡;

　　(四)规划总平面图;

　　(五)房产面积预测绘报告;

　　(六)《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》;

　　(七)商品房预售资金三方监管协议;

　　(八)其他必要资料。

　　第三章三方监管协议

　　第七条【监管协议】开发企业应当与房管部门和监管银行签订预售资金三方监管协议(以下简称监管协议)，监管协议主要内容在预售方案中予以明确，并在《商品房买卖合同》中体现。监管协议包括商品房监管项目基本情况、监管账户、监管额度、预售资金收存及支取、权利义务、违约责任、争议解决方式等内容，监管协议文本由房管部门牵头制定。

　　第八条【监管协议变更】监管协议变更的，需协议三方同意并重新签订监管协议，涉及监管银行、监管账户变更的，应告知购房人且在销售现场公示，并将原监管账户里的资金全部转入新的监管账户。

　　变更期间不办理预售资金收存、拨付等业务。

　　第四章监管额度

　　第九条【监管额度】商品房预售监管资金分为监管额度内的资金和监管额度外的资金。

　　(一)监管额度内的资金是指监管账户中确保项目预售建筑面积竣工交付所需的资金额度，由房管部门根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额、项目交付使用条件、市场行情等因素确定。

　　监管额度内的资金按照监管项目预售商品房建筑面积与预售资金监管标准的乘积核定，监管标准及各节点用款额度，由房管部门根据市场行情核算并公布。

　　(二)监管额度外的资金是指监管账户内超出监管额度的资金，可由开发企业提取使用。

　　(三)差异化调整

　　根据申请商品房预售资金拨付时开发企业销售信用等级，对符合条件的监管项目，可置换监管额度。置换监管额度的，由开发企业提供商业银行保函。

　　1、开发企业销售信用等级为A+++级的，监管额度可置换20%;

　　2、开发企业销售信用等级为A++级的，监管额度可置换15%;

　　3、开发企业销售信用等级为A+级的，监管额度可置换10%;

　　4、开发企业销售信用等级为A级的，监管额度可置换5%。

　　商业银行出具保函置换预售监管资金，按照《中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅〈关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知〉》(银保监办发〔2022〕104号)等相关要求办理。

　　第五章预售资金的收存

　　第十条【监管范围】下列资金须存入监管账户纳入监管：

　　购房人缴交的定金、预付款、首付款、一次性付款、分期付款、按揭贷款、住房公积金贷款等购房款(以下简称购房款)。

　　第十一条【收存方式】购房款应通过专用pos机或以银行转账等合法方式由购房人同名银行账户直接存入监管账户。购房人申请按揭贷款的，贷款银行应将监管银行、监管账户、贷款资金全部直接存入对应的监管账户等相应条款写入贷款合同，任何企业、单位及个人不得转存、截留或以其他任何形式违规收取购房款。

　　第十二条【资金核验】开发企业在办理商品房买卖合同网签备案时，应仔细核验商品房购房款存入监管账户信息。购房款入账金额达到监管要求时，方能申请商品房买卖合同备案。

　　第十三条【不明入账的处理】监管账户出现不明资金入账的，商业银行应配合开发企业及时查实、确认。应进入监管账户的资金，由商业银行配合开发企业将入账资金关联至对应的房屋信息;不应进入监管账户的资金，经房管部门核实同意后，由开发企业向商业银行申请原路退回。

　　第十四条【数据共享】监管银行应与房管部门预售资金监管系统对接，实现资金收存、支取、余额等相关数据实时交换。

　　第六章预售资金的使用和监管的解除

　　第十五条【监管额度内的资金使用】监管账户中监管额度内的资金不同于开发企业自有资金，应当专款专用，必须用于有关的工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等与本项目工程建设密切相关的支出。监管额度内的资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前不得擅自扣划;设立子公司的开发企业，集团公司不得抽调。

　　取得商品房预售许可的监管项目，开发企业申请支取监管额度内的资金，应当符合相应工程建设进度，经房管部门审核同意，监管银行及时拨付。

　　(一)取得商品房预售许可为首次拨付节点，之后按主体结构工程每三层楼为一个节点，每个节点按比例平均拨付，至主体结构封顶，申请拨付监管额度内的资金不得超过60%;

　　(二)主体工程砌体和外墙，申请拨付监管额度内的资金不得超过10%;

　　(三)门窗、电梯工程，申请拨付监管额度内的资金不得超过5%;

　　(四)水、电、气工程，申请拨付监管额度内的资金不得超过10%;

　　(五)消防、景观绿化工程，申请拨付监管额度内的资金不得超过10%;

　　(六)取得《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》或《四川省建设工程竣工验收备案证》，申请拨付监管额度内的资金不得超过4%;

　　(七)监管项目完成房屋房源核验和房屋所有权首次登记后，可以申请拨付剩余的1%。

　　第十六条【监管额度外的资金拨付】监管账户内的资金达到监管额度后，超出监管额度的资金，开发企业可向房管部门申请提取使用，经核实同意，由监管银行拨付。

　　开发企业在市辖区有多个监管项目的，可申请将监管额度外的资金直接划转至其在市辖区其他未竣工监管项目的监管账户内，用于工程建设。

　　第十七条【资金拨付】开发企业申请拨付监管资金提交下列资料：

　　(一)商品房预售监管资金拨付申请审批表;

　　(二)开发企业授权委托书、经办人身份证复印件(首次提交，查验原件);

　　(三)监理企业对工程进度及节点核实确认意见;

　　(四)房管部门现场核查照片;

　　(五)企业拨款申请(首次拨付提交施工合同);

　　(六)监管银行出具的监管账户余额单;

　　(七)其他必要资料。

　　第十八条【解除监管】监管项目完成商品房房源核验和房屋所有权首次登记后，开发企业可向房管部门提交下列资料，申请解除预售资金监管：

　　(一)商品房预售资金解除监管申请表;

　　(二)商品房房源核验办理完结通知书和房屋所有权首次登记证明。

　　第七章相关主体义务

　　第十九条【开发企业义务】

　　(一)签订监管协议。开发企业应与房管部门和监管银行签订监管协议，明确监管责任与义务。

　　(二)告知义务。开发企业应将监管银行、监管账户在购房人缴交购房款时书面告知。

　　(三)收存义务。开发企业应将购房款全部直接存入监管账户，不得截留、挪用。

　　(四)申报义务。开发企业对其提交资料的真实性、合法性、有效性负责，提交虚假资料的，依法承担相应责任。

　　第二十条【商业银行义务】

　　(一)专人监管。监管银行应明确专门领导，指派专门工作人员负责预售资金监管的相关工作。

　　(二)存款义务。贷款银行应按贷款合同约定将按揭贷款资金全部直接存入对应的监管账户。

　　(三)支取义务。监管银行须凭房管部门出具的拨款通知书及监章的企业转账支票办理支取业务，不符合资金使用要求和审批手续的资金使用申请，不予办理支付、转账手续。

　　(四)信息报告。严格按照本办法和监管协议做好监管账户监控，发现开发企业存在违规挪用监管资金问题的，应当停止拨付，并立即告知房管部门。

　　监管账户被人民法院等有权机关查封、冻结、扣划的，应及时告知并将法律文书传送房管部门。

　　第二十一条【购房人义务】

　　(一)核对账户。购房人应根据商品房销售现场或房管部门网站、官方微信公众号等公示的相关信息核对商品房项目预售资金监管银行、监管账户后再交付购房款。

　　(二)缴存义务。购房人要将全部购房款由购房人同名银行账户全部直接存入监管账户。购房人申请按揭贷款的，应在签订的贷款合同中写明该房屋对应的监管账户，配合商业银行将按揭贷款全部直接存入监管账户。

　　(三)监督违规。购房人发现开发企业、商业银行未将购房款全部直接存入监管账户的，或开发企业未按规定公示、告知监管账户的，应及时向所在辖区监管部门反映。

　　第八章监督管理

　　第二十二条【信用管理】开发企业、监管银行的经营行为纳入房管部门信用管理。

　　第二十三条【监管效率】商品房买卖合同网签备案系统和商业银行业务管理系统对接，实现商品房买卖合同备案、监管账户资金、商业银行按揭贷款等信息共享，核验购房人信息、购房金额、入账金额等，简化资金申请材料和流程，逐步推行资金申请、审核、拨付“全程网办”。

　　第二十四条【开发企业违规行为处理】开发企业未按本办法收存、使用商品房预售资金或采取不与购房人网签《商品房买卖合同》，签订虚假《商品房买卖合同》等方式逃避预售资金监管等违规行为，由房管部门视情节依照相关法律规定分别作出责令限期整改，暂停商品房买卖合同网签、备案，暂停商品房预售许可、预售资金拨付等处理，并将其违法违规行为记入企业信用档案，向社会公示，同时抄送相关部门。

　　第二十五条【商业银行违规行为处理】商业银行未按规定将商品房按揭贷款全部直接存入监管账户的，违反预售资金三方监管协议，未经房管部门核实同意，擅自拨付监管资金的，应负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。

　　商业银行有严重违规行为的，不得(继续)作为监管银行，其违法违规行为，按照法律法规的规定和监管协议的约定处理。

　　第二十六条【相关主体违规行为处理】勘察、设计、施工、监理等单位提供虚假资料或采取其他方式违规申请、拨付监管资金的，由相关部门依法依规处理。因此导致资金被挪用、转出的，负责追回;无法追回的，承担赔偿责任;造成社会问题或法律后果的，依法承担相应的法律责任。

　　第二十七条【信息保密】预售资金监管中涉及的商业信息未经相关企业同意，不得对外公布。

　　第二十八条【相关部门及商业银行工作人员违法违规行为处理】相关部门及商业银行工作人员在商品房预售资金监管、拨付过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依规给予处理;涉嫌犯罪的，移交司法机关处理。

　　第九章附则

　　第二十九条本办法由市房地产管理局、市人民银行、南充银保监分局负责解释。

　　第三十条各县(市)可参照本办法执行，也可结合实际制定实施细则。

　　第三十一条本办法自2023年7月1日起施行，有效期至2028年6月30日止。现有规定与本办法不一致的，以本办法为准。国家、省、市另有新规定的，按新规定执行。