十三届全国人大常委会第三十一次会议10月23日上午在北京人民大会堂闭幕。会议表决通过了全国人大常委会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定。房地产税改革试点来了,这一些相关热点问题值得众人关注。
哪些城市将成为房地产税首批试点?
按照在全国人大常委会授权国务院进行房地产税试点的说明:国务院制定房地产税试点具体办法,试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。
也就是说,国务院会制定房地产税
试点办法,办法里面应该会包含房地产税试点的所有要素,比如纳税人、税基、税收优惠、税率、征收管理等。试点城市可能在公布试点办法之后公布。
之后就是会选择哪几个城市试点,应该选择部分经济发达的地区,部分中等城市地区,会少选三线城市。
从房地产税的性质来看,房地产税是作为省以下地方政府的收入来源,所以以省选择的可能性不大。但是房价上涨压力比较大的城市应该会入选,可能为了公平试点,一、二、三线城市都有试点。但是主要的会在一线城市,促进房地产市场平稳健康发展。
税率如何定?税基是哪些?
在决定发布后,财政部、税务总局有关负责人表示,将依照全国人大常委会的授权,起草房地产税试点办法(草案),按程序做好试点各项准备工作。
实际上,房地产税涵盖开发建设、房产交易和持有三大环节。房地产税中的持有环节税,即房产税,目前只在上海、重庆两个城市试点。
具体来说,房地产分房产与地产,房产部分即保有性房产理论上是应该征税的。但现行土地政策之下,政府在卖地时已经把土地价格和土地使用费算进去了。如何避免重复征税,是草案经过多年修改仍未有统一口径的原因之一。
开征一项新的税种房地产税,相比以前试点的房产税,在税种设计、税率、税基等等方面肯定有很大的不同,简单比较已经没有意义。必然首先要先试点,总结经验,再面向全国推行。
税种如何设计?涉及建设、交易、保有环节税种,比如城镇土地使用税、土增税、房产税等等,该如何设计,如何整合?
其次便是税基,在这次全国人大常委会授权中对税基有明确的描述,“试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《房产税暂行条例》《城镇土地使用税暂行条例》执行。”再就是税率,税率如何设计是一个比较重要的问题,既涉及政府的收入,也涉及纳税人的支出,也就是税负的问题。按照减税降费的趋势来看,应该会采取轻税的政策。最后是税收优惠,国务院是出台一个最低的人均免税面积,地方再进行选择?是出台一个跨度税率还是一个最高税率?这些都是值得思考的。
对买房者有何影响?
房地产税试点可说是调控房地产市场的方式,抑或是取代土地财政的保障,但普通老百姓对于房地产税最关心的更多是会不会带来房价的下降。
房地产税最早进入公众视野缘于打击炒房。从市场法则考虑,以税收作为杠杆对持有环节进行调控是抑制投机的最佳办法。但房地产税与房价的下跌之间,并不能简单地画上等号。
中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲认为,“征收房地产税能够避免对房价市场变量进行行政控制,同时也是一个好的市场调节长效机制。”
业内人士认为,从中长期来看,房价受到多重因素影响,房地产税只是其中一个变量。但短期来看,房地产税试点则是向社会传递强烈的调控信号,会扭转市场对于“房价永远涨”的预期,有稳定房价的作用。
“当前房地产各参与者需要注意,‘炒房致富’想法不可行、不可靠、不可有。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“后续居民家庭的可支配收入也应该更多投入实体经济,执迷于炒房的行为将面临很大的风险。”
农村的房子、宅基地为何豁免?
原因很简单:农村宅基地及其上住宅,以及农户承包的农田、山林、湖泊、草场等,相当于农民的基本社保。也是中国社会的安全垫、缓冲器。尤其是农民的社保水平比较低,需要用宅基地、房屋和承包田来作为补充,这对于中国的安全、稳定,意义重大。
“试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。”也就是说,如果不是依法拥有的农村宅基地及其上住宅,比如小产权房、违法建筑等,是不能豁免的。
针对小产权房、违法建筑等征税,房屋的“归属”在某种程度上获得了确认,有利于业主将来在拆迁的时候获得补偿。
房地产税对谁影响最大?
【拥有多套房子,但流动性都不太好的人】中国未来的房地产税率,有很大可能是“阶梯税率”。在阶梯税率下,如果你的房子超出N套以上的,继续持有可能就不划算了。换句话说,N套以上房子的房地产税,很难通过出租转嫁了。这时候,就需要卖出。如果你持有的大多是流动性偏差的房子,那么卖出的难度将大幅增加,最终可能被迫降价甩卖。在大城市,哪些房子流动性比较差?主要是两种:一种是老破大,一种是郊区配套差的别墅。
【拥有多套房子,但用途都不大的人】房子的价值主要是居住。越多的人希望住这类房子,则房子的金融属性越高。反之,则金融属性越低,所以“有用”,尤其是对多数人“有用”是房屋价值的基础。很多房子是没有用的,比如很多文旅盘、康养盘、海景盘。这种盘,即便再漂亮、房间里再舒适,普通人进去也最多只能住一周,时间长了就受不了。如果这种盘周边没有特别吸引人的风景、物产或者人文资源,估计连短租的游客都难以找到。如果大量持有这种房子,一旦开征房地产税将非常难受,因为无法转嫁税收。
【房子过于集中在一个大城市的人】房子越多,遇到阶梯房地产税率的可能性就越大。如果房子过于集中在某个特定的大城市,豁免部分房地产税的几率就比较低。比如你在北京有5套住宅,那么最多有1套免征,其他的4套估计都要交税,而且其中1到2套可能税率还比较高。但如果你只在某个一线城市有3套房子,另外2套分布在弱二线、或者强三线,则弱二线、强三线城市给你免征1套房子的可能性就存在。
【在大城市租房的夹心阶层】在特大、超大城市仍然租房的夹心阶层(条件超过了申请政策性住房的上限,只能去买共有产权住房或者商品房的,或者在市场上租房子住),有很大几率感受到房地产税开征的压力。因为开征之后,房东会普遍上调房租,希望通过增加房租转嫁房地产税。
【人口流失的城市及其居民】在中西部、在东北,有很多人口严重流失的中小城市。这些城市,本身没有产业竞争力,又远离大城市的都市圈、城市群。一旦开征房地产税,这些城市不但收不到多少钱,反而会产生明显的挤出效应,加剧人口流失、房屋抛售。而大城市,尤其是一线城市、强二线城市,收取房地产税后,这些城市的财政会更加充盈,基础设施、医疗、教育资源也会更好,变得更加吸引人。房地产税开征后,可能会加剧城市之间的马太效应,让强者恒强、弱者恒弱。